夏磊:化危为机,期待房地产政策升级

作者:admin    文章来源:未知    点击数:    更新时间:2020-03-22 09:55

  中新经纬客户端3月2日电 题:《夏磊:化危为机,期待房地产政策升级》

  作者 夏磊(恒大研究院常务副院长)

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  2019年,全国房地产开发投资132194亿元,比上年增长9.9%,对稳增长发挥了重要的压舱石作用。

  当前,防控工作积极推进、疫情初步得到有效控制。疫情将如何影响房地产投资?房地产还能否发挥好压舱石作用?面对疫情冲击,政策该如何稳定房地产投资?

  一、受疫情影响,预计2020年房地产投资难以高位运行。

  从先行指标看,2019年拿地增速放缓决定2020年投资增速回落,疫情冲击今年一季度土地成交,也将影响下半年开工。土地是房地产投资的原材料,因此拿地是房地产投资的最佳先行指标。全国来看,土地成交领先房地产投资9-12个月。2019年全国宅地成交规划建面同比微增0.6%,2020年1月同比下降37.9%,而2018年全年为增长26.3%,拿地增速的大幅回落,决定了2020年投资进一步下行的总体趋势。若各城市能尽快加大加快优质土地供应,并简化流程促开工,对冲一季度土地成交骤降对投资的影响,预计一、二、三四线城市全年投资增速分别为8.0%、8.5%和7.7%。

  从实物和价格因素看,施工与价格因素对投资拉动均将有所回落,疫情重点冲击实物因素。若政策能优先保障房地产项目的安全健康施工条件、促复工促施工,尽快结束施工复工持续推迟的影响,预计实际投资增速和价格因素增速分别为6.5%和1.5%。

  二、疫情对房地产投资的直接冲击集中在一季度。

  疫情直接影响开发商拿地和开竣工进度,预计影响主要集中在一季度。受疫情影响,多地暂停或延期土地出让,部分城市已经延期至3月。短期内受交通管制、人员流动限制、物料供应短缺等影响,全国大部分地区房地产项目完全复工的时间将比往年至少推迟20至30天。

  疫情导致土地市场大幅收缩、区域分化更显著。总量上看,土地市场成交规模明显下降,2020年1月,全国住宅用地招拍挂成交金额同比下降21%,克而瑞监测重点城市在春节后两周(1月31-2月13日)的土地总成交量同比2019年春节后两周下降62%。分区域看,实验中心热点一二线城市优质地块吸引力依旧强劲,且呈现金额大、联合体拿地特征。三四线土地市场出让地块呈现体量减小、总价下降趋势。

  疫情冲击房地产市场运行,对房地产投资影响可能持续至年底。一是疫情导致房企销售回款锐减但刚性支出仍可观,现金流和财务压力将约束房企投资;二是疫情冲击年初土地交易,土地是房地产投资的原材料,将影响下半年开工;三是购房需求的不确定性将持续影响房企投资节奏。

  三、危就是机,期待房地产政策升级。

  政策应充分发挥逆周期调节,稳定房地产投资,从而稳投资、稳增长,发挥好房地产的压舱石作用。

  尽管目前已有多个地区出台针对房地产行业的支持政策,但从全局来看,当前房地产政策还需要两方面升级,一是尽快将地区性政策向全国性政策升级、向更多省市区域推开;二是升级政策组合,针对房企拿地、融资、开复工、竣工等分别出台有效的政策组合拳。

  一是稳定土地市场。加大加快优质土地供应,适度放宽土地出让条件;降低土地出让竞买保证金比例;调整土地价款缴付方式或期限,允许延期或分期支付 。

  二是稳定房企现金流。保持房地产信贷适度增长,对于房企上半年到期的债务予以展期或续贷;房产税、城镇土地使用税、部分市政建设配套费等税费应延期或减免征收;调低预售条件要求;放宽预售资金监管。

  三是稳定房企开复工。优化房地产开发项目审批流程,建立项目审批绿色通道、在线审批通道,推行承诺审批、容缺后补、以函代证等灵活审批方式;减免各类工程建设保证金、农民工工资保证金等报建费用。

  四是稳定竣工交楼。一方面,适度放宽竣工验收条件,如允许交楼后缴齐首期住宅专项维修资金;另一方面,免除房企因疫情造成的延期交楼责任,确保工程质量。(中新经纬APP)

  夏磊

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